Il recupero dei sottotetti alla luce della Legge Salva Casa

di Filippo Di Mauro

Dai sottotetti si possono ricavare nuovi spazi abitabili, applicando l’art. 2-bis. Per “sottotetto” s’intende l'ultimo piano degli edifici, compreso tra le falde di copertura dell’immobile (tetto a falde o piano) e il sottostante solaio, anche se non calpestabile. La casistica è ampia: si va dalle camere d’aria alle soffitte, dai depositi agli stenditoi o similari. Spesso sono locali privi di finestre, accessibili mediante scale interne, con regime di proprietà condominiale oppure esclusivo di chi abiti il piano sottostante e vi abbia accesso attraverso una scala retrattile. In teoria, anche un controsoffitto leggero potrebbe generare un sottotetto, se i due volumi che si possono generare con il frazionamento orizzontale raggiungono ambedue i requisiti di agibilità dell’art. 24. La norma del 2024 ritiene che il recupero dei sottotetti vada urbanisticamente “comunque” consentito, seguendo le indicazioni delle Regioni. Queste ultime hanno già di frequente legiferato, ritenendo abitabili (seppur con forti difficoltà) i locali con altezza minima inferiore ai mt. 2,70. Ora la legge di conversione agevola tale elasticità attraverso tre norme coordinate: la prima ammette il recupero abitativo dei sottotetti (art. 2-bis d.P.R. 380/2001); la seconda prevede che le residenze possano avere un’altezza minima inferiore ai mt. 2,70 con il limite, incomprimibile, di mt. 2,40 (art. 24); la terza norma riguarda il cambio di destinazione (art. 23-ter), sempre consentito se si resta nella stessa categoria funzionale. Il sottotetto può diventare abitabile se non viola le distanze e le altezze previste nel titolo originario dell’edificio. Se a suo tempo il volume è nato abusivo, per sperare di essere abitabile il sottotetto deve essere prima sanato (anche come volume accessorio), per poi  invocare l’art. 24 del T.U. 380/2001, modificato nel 2024. La norma statale (art. 2-bis TU) esclude la possibilità di apportare modifiche alla forma o alla superficie dell’area del sottotetto e si occupa anche dell’altezza totale dell’edificio, che deve restare quella prevista nel titolo che ha consentito la costruzione. Ciò tuttavia non significa che il sottotetto debba rimanere identico, con la stessa altezza inizialmente prevista nella licenza edilizia o nel permesso di costruire. Infatti, il legislatore vuole che rimangano immutati solo la forma e la superficie del sottotetto, senza riferimenti al volume. Ciò significa che il sottotetto può aumentare di volume: ad esempio, si può abbassare il solaio di calpestio (se l'altezza del piano inferiore lo consente); oppure, secondo le indicazioni del D.M. Infrastrutture 14.01.2008, si può aggiungere un cordolo strutturale perimetrale che rafforzi l'intero manufatto. La realizzazione di cordoli non va, infatti, considerata sopraelevazione o ampliamento (Consiglio di Stato 3092/2024). In altri termini, la modifica che renda residenziali i sottotetti può avvenire rispettando l'impianto preesistente della costruzione, ed aggiungendo elementi di rafforzamento strutturale, che a loro volta possono generare un aumento di volume e  maggiori altezze interne. In sintesi, la legge del 2024 vede con favore l’utilizzabilità residenziale anche di locali sottotetto, riqualificati attraverso limitate modifiche volumetriche e opere di consolidamento utili anche a consolidare il manufatto.