Il Salva Casa e la sanatoria degli abusi edilizi non ancora demoliti

di Filippo Di Mauro

Primi orientamenti sulla possibilità di sanare gli interventi edilizi con un "accertamento di conformità" (legge 105/2024): il Tar Milano (sentenza 11 novembre  2024, n. 3091) chiarisce la sorte delle sanzioni (demolizioni, riduzioni in pristino) già irrogate ed impugnate,  qualora venga presentata un'istanza di sanatoria.

Secondo i giudici, presentare una pratica di sanatoria rende improcedibile il precedente ricorso avverso la sanzione: se poi l'istanza di sanatoria verrà respinta dal Comune, l'Amministrazione dovrà adottare un nuovo provvedimento sanzionatorio, con fissazione di ulteriori termini per ottemperarvi (Cons. Stato, 7486/2024). Nel caso in cui l'accertamento di conformità sarà invece favorevole al privato, il giudice dovrà prendere atto del sopravvenuto difetto d'interesse alla lite. La legge 105 del 2024, favorendo le regolarizzazioni, opera su tutte le sanzioni non ancora irreversibilmente eseguite con il ripristino dei luoghi; se manca la riduzione in pristino (spontanea o coattiva), si aprono quindi nuove opportunità, con possibilità di fruire della più elastica conformità semplificata (solo quella attuale), prevista dall'articolo 36-bis del d.P.R.  380/2001. La possibilità di estendere la sanatoria anche ad abusi remoti, sanzionati dai Comuni e non impugnati al Tar, deriva dall'applicazione in via analogica (art. 12 disp. legge in generale) di norme relative a precedenti sanatorie: l'articolo 43 della L. 47/1985 ha previsto espressamente la sanabilità degli abusi non ancora demoliti, delle sanzioni pecuniarie non ancora pagate e delle acquisizioni al patrimonio comunale non ancora eseguite.  Anche le opere interrotte per effetto di sospensione lavori o provvedimenti giurisdizionali, possono essere sanate, seppur solo limitatamente ai lavori necessari a raggiungere la funzionalità dei luoghi. Solo le somme già versate per sanzioni non sono recuperabili, ed altrettanto irreversibili sono i provvedimenti di riduzione in pristino già eseguiti (anche volontariamente).

Tutto ciò amplia la platea dei potenziali fruitori della sanatoria, mentre i terzi danneggiati si rammaricano della sopravvenuta impossibilità di chiedere un ripristino dei luoghi: se l'interessato chiede ed ottiene la sanatoria, gli abusi perdono infatti l'etichetta di antigiuridicità e, al massimo, i vicini antagonisti possono chiedere (Cass. 26713/2020) il risarcimento dei danni subiti nel periodo antecedente la sanatoria stessa. Tali danni corrispondono alla situazione di disagio generata dall'abuso edilizio, ad esempio per la riduzione di spazi liberi, le difficoltà di parcheggio, l'aumento del rumore, restando tuttavia entro limiti modesti.

La legge 105 del 2024 tratta, quindi, con benevolenza i  (numerosi) autori degli abusi, rispetto ai (limitati) terzi danneggiati:  ciò emerge, ad esempio, nell'incentivo all'utilizzo dei sottotetti (articolo 2-bis, co. 1-quater,  d.P.R. 380/2001) o nell’ammettere tolleranze costruttive fino al 6% (art. 34-bis, co. 1-ter). Addirittura, anche chi abbia realizzato abusi edilizi su aree acquisite dal Comune e rimaste inutilizzate, potrebbe chiedere  la restituzione della proprietà, richiamando il principio posto dall’art. 12-bis del D.l. 2/1988, norma varata all'indomani del primo condono edilizio per evitare disparità di trattamento tra le poche acquisizioni ed i numerosi abusi tollerati.