La diretta applicazione delle nuove tolleranze edilizie

di Guglielmo Saporito

Le tolleranze esecutive, nell'edilizia, sono direttamente applicabili dal giudice quando si discute di abusi compiuti prima dell'entrata in vigore della legge Salva casa 105 / 2024. Questo principio, applicato dal Tar Salerno nella sentenza 2185 del 15 novembre, sarà utile a ridurre il contenzioso anteriore al maggio 2024: infatti, i ricorsi su abusi anteriori alla legge Salva Casa saranno dichiarati improcedibili nell'attesa che gli interessati (autori degli abusi o proprietari attuali) ottengano dai comuni un provvedimento che applicherà le nuove e più elastiche maglie della sanatoria 2024.

Se il Comune, su richiesta degli interessati, rilascerà un titolo in sanatoria applicando la legge 105, l'improcedibilità del vecchio ricorso si consoliderà; se invece verrà negata la sanatoria secondo i parametri della legge 105 / 2024, sarà onere del soggetto interessato (proprietario o costruttore) contestare anche questo provvedimento, con un nuovo ricorso. Per snellire questo percorso, che si sta consolidando (Cons. Stato 7486/2024, Tar Milano 3091/2024), alcuni giudici si proiettano ancora più avanti, applicando direttamente l’art. 34 bis della legge 105 / 2024, cioè la norma che ritiene tollerabili (e quindi non sanzionabili) gli abusi inferiori a determinate soglie (dal 2 al 6%).

Appunto questo è stato il percorso adottato dal Tar Salerno nella sentenza 2185 / 2024, relativa all'ampliamento di una cucina di circa 6 m² in un ristorante di Positano. Anche se l’abuso era anteriore al maggio 2024, la norma sopravvenuta (art. 34-bis) avrebbe consentito di chiudere il contenzioso, qualificando "tollerabile" l'eccedenza edilizia: questo beneficio è stato tuttavia in concreto negato, perché l'unità immobiliare parzialmente abusiva era di 114 m², ed avrebbe consentito di far ritenere tollerabili abusi fino a 4,56 m (4% della superficie utile di 114 m²). Anche se la sentenza ha respinto il ricorso e non ha potuto applicare la tolleranza sopravvenuta, rimane degno di nota il ragionamento della sentenza, poiché il giudice non ha atteso che il Comune di Positano rimeditasse la vicenda, applicando alla sopravvenuta legge 105, ma ha tentato egli stesso di applicare la norma che avrebbe consentito di eliminare il contenzioso. Del resto, in altri casi (Tar Cagliari, ordinanza 256 / 2024) è stata appunto applicata d'ufficio la tolleranza del 5% prevista per gli immobili inferiori a 100 m² di superficie utile, con la conseguenza che quel contenzioso si è instradato verso una rapida chiusura.

Le tolleranze, che fino al maggio 2024 si limitavano al 2% della superficie, oggi possono quindi elevarsi fino a 6% e per di più riguardano non solo le superfici, ma anche le distanze ed i requisiti igienico-sanitari. Ciò genera un effetto composito, insieme alle possibili deroghe alle altezze interne (contraibili sino a metri 2,40) ed alle superfici minime (fino a 20 m², art. 24), all'utilizzo dei sottotetti (art. 2 bis) ed ai mutamenti di destinazione (art. 23 ter). Qualche elemento di dissenso, nella complessiva, più fluida situazione, può emergere dai soggetti controinteressati, cioè da coloro i quali si ritengono danneggiati dalle violazioni edilizie del vicino, che ora diventano sanabili: la legge 105 non dimentica i diritti dei terzi lesi dalle difformita’ altrui, perche’ in piu’ punti si ricorda di tali posizioni (art. 2 -bis e 34-bis): di fatto, tuttavia, il legislatore scoraggia il contenzioso quando si discute di lievi difformità.