Le opere di edilizia libera alla luce della Legge Salva Casa

di Filippo Di Mauro

Il Salva Casa estende il catalogo dell’edilizia libera (art. 6 d.P.R. 380/2001), ossia l’elenco dei lavori che non hanno bisogno di alcun permesso o comunicazione edilizia per essere realizzati. La norma del 2024 innova il regime delle vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (Vepa), installate non solo su balconi (grazie alla L. 142/2022) ma anche, appunto dal 2024, su logge. Inoltre, le vetrate panoramiche possono essere realizzate in edilizia libera anche sui porticati interni, cioè sui corridoi coperti intervallati da colonne o pilastri aperti su uno o più lati verso i fronti esterni. Fanno eccezione a questa regola generale i porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni di edifici prospicienti aree pubbliche: in questi luoghi, cioè, non sarà possibile agire senza permessi. Il problema si è posto per gli edifici che, al piano terra, presentano porticati: se sui porticati vi è una servitù di uso pubblico, le VEPA non sono più edilizia libera e, pur essendo agevolate (cioè trattate come prive di peso urbanistico), se ne deve espressamente autorizzare la collocazione. Diversamente, si potrebbero generare disomogeneità nei fronte strada di uso pubblico. All’interno di questo catalogo di edilizia libera viene aggiunta una voce specifica, dedicata ai sistemi di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici (art. 6 lettera b-ter): in particolare, le novità interessano le pergotende, strutture dotate di una copertura composta da lamelle orientabili, in grado di proteggere dagli agenti atmosferici verticali e, si ritiene, anche laterali, come la pioggia, il vento o il sole. Tali opere devono risultare addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. Lo spazio non deve risultare stabilmente chiuso sui lati, mentre sul cielo vi deve essere la possibilità di apertura. Non sono previsti controlli o limiti sulla durata delle aperture o sull’angolo di inclinazione. Di particolare rilievo è la circostanza che, dal 30 maggio, pergolati e pergotende possono essere infissi stabilmente al suolo (con perni o viti: TAR Ancona, 576/2024). Ciò significa che tali elementi non devono essere necessariamente eliminati a fine stagione di utilizzo, se ciò non è espressamente previsto per motivi (ad esempio) estetici. Infatti, la stabilità non è più ritenuta un elemento che contraddistingua i meri arredi:  per questi ultimi, la struttura si intende, infatti, quale mero supporto (Cons. Stato, 2503/2024). L’installazione di pergotende e Vepa non potrà, tuttavia, determinare la creazione di spazi stabilmente chiusi, con conseguente variazione di volumi e di superfici, perché ciò confliggerebbe con le norme igienico-sanitarie e, in particolare, con gli indici di superfici aereo-illuminanti. Dovranno, infine, avere caratteristiche tecnico-costruttive e profili estetici tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro che appare. Trattandosi di norma più favorevole, quella su VEPA e pergotende dovrebbe avere portata retroattiva, con applicazione anche agli interventi ed opere realizzati prima della sua entrata in vigore; per le località in cui questi elementi erano assoggettati a titoli abilitativi, non potranno subire sanzioni edilizie e pecuniarie. Queste modifiche del Testo Unico 380/2001 sull’edilizia libera confermano l’elasticità del catalogo dell’edilizia libera (art. 6), che si desume da due norme: la prima (comma 1), consente interventi di dettaglio ai singoli Comuni, i quali negli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi locali possono dettare specifiche condizioni di legittimità degli interventi in regime di edilizia libera (ad esempio, sulle caratteristiche tecnico-costruttive o il rispetto del profilo estetico dell’edificio). Una seconda norma dell’art. 6 (il comma 6) consente alle Regioni di estendere l’elenco delle opere non soggette ad alcuna preventiva autorizzazione o comunicazione, per interventi “ulteriori”, cioè logicamente assimilabili a quelli elencati nell’ art. 6: ad esempio, la Regione non può ritenere edilizia libera le piscine (inferiore a 90 mc), i vasconi o i muretti a secco (Corte Cost. 90/2023; Cass. penale 24227/2024).